Rakentamisen luvat

Ensimmäinen yhteydenotto suositellaan tehtäväksi jo varhaisessa ideavaiheessa, sujuvan etenemisen varmistamiseksi.

Selvitäthän hankkeen alussa:

• kaavatilanne
• rakennusoikeus ja -käyttötarkoitus
• tontin rakennettavuus
• mahdollinen rakennuskielto
• rakennussuojelu
• muiden lupien tarve
• kaupunkikuvalliset tavoitteet
• mahdolliset naapurien rakennustarpeet

Lupakäsittelijöiden aluejaot voit tarkistaa sivun alareunan yhteystiedoista.

Rakennuslupa tarvitaan rakennuksen rakentamiseen tai kerrosalaan laskettavan tilan lisäämiseen sekä rakennuksen tai sen osan käyttötarkoituksen olennainen muuttaminen.  Jos korjaus- ja muutostyöt vaikuttavat asukkaiden turvallisuuteen tai terveyteen, tulee niihin myös hakea rakennuslupa.

Luvalle voi hakea myös aloittamisoikeutta ennen luvan lainvoimaisuutta.

Rakennustyötä ei saa aloittaa ennen kuin hankkeelle myönnetty rakennusvalvonnan lupa on lainvoimainen. Rakennusvalvonta voi kuitenkin myöntää oikeuden rakennustöiden aloittamiseen hakijan asettamaa vakuutta vastaan, vaikka lupapäätös ei ole lainvoimainen. Aloittamisoikeuspyyntö on aina perusteltava. Aloittamisoikeuden hakeminen ei nopeuta hakemuksen käsittelyä, vaan antaa mahdollisuuden aloittaa rakennustyöt heti luvan myöntämisen jälkeen.

Aloittamisoikeutta haetaan ensisijaisesti hankkeen varsinaisen lupahakemuksen yhteydessä, mutta sitä voi hakea myös erillisellä hakemuksella silloin, kun lupa varsinaiselle hankkeelle on jo myönnetty.

Aloittamisoikeuden myöntämisestä peritään kulloinkin voimassa olevan rakennusvalvontataksan mukainen maksu.

Aloittamisoikeuden yksityiskohtaisempi ohje

Rakennusvalvontaviranomainen voi pidentää luvan voimassaoloa työn aloittamista varten enintään kahdella vuodella, jos oikeudelliset edellytykset rakentamiseen ovat edelleen olemassa. Työn loppuunsaattamista varten määräaikoja voidaan pidentää enintään kolmella vuodella kerrallaan.

Pidennystä tarkoittava pyyntö tulee esittää ennen kuin lupa on rauennut.

Lupa tarvitaan asemakaava-alueella ja vahvistetulla yleiskaava-alueella.

Lain lähtökohtana on, että vain maisemaa muuttavat toimenpiteet vaativat luvan. Toisaalta lupa on myönnettävä asema- tai yleiskaava-alueella, jollei toimenpide vaikeuta alueen käyttämistä kaavassa varattuun tarkoitukseen tai turmele kaupunki- tai maisemakuvaa.

Maisematyöluvan alaisilla toimenpiteillä ei tarkoiteta ainesten ottamista. Maa-ainesten ottamisessa, kuten soran ja mullan myynnissä, noudatetaan maa-aineslakia, jonka luvat myöntää ympäristösuojelu.

Puiden kaataminen kaupunkialueella on luvanvarainen toimenpide (MRL 128 § ja 140 §). Lupa tarvitaan asemakaava-alueella tai yleiskaava-alueella. Kaupunki kaataa vaaralliset ja sairaat puut vuokraehtojen mukaisesti ns. vanhoilla vuokratonteilla. Tontin haltija vastaa terveiden puiden kaadosta aina ja uusilla vuokratonteilla myös sairaiden ja vaarallisten puiden kaadosta.

Ohje tonttipuiden kaatoon

Testaa, tarvitsetko luvan puiden kaatamiselle

Rakennuksen purkaminen edellyttää aina joko purkamislupaa tai purkamisilmoitusta rakennuksen koosta ja sijainnista riippuen. Asemakaava-alueella purkamiseen tarvitaan aina lupa. Kun uusi rakennus rakennetaan vanhan tilalle, purkamisen voi esittää uudisrakennuksen rakennuslupahakemuksen yhteydessä eikä erillistä purkamislupaa tarvita.

Rakennusvalvontaviranomainen voi tarvittaessa vaatia hakijaa toimittamaan asiantuntijan tekemän selvityksen rakennuksen historiallisesta ja rakennustaiteellisesta arvosta sekä kuntotutkimuksen, josta selviää rakennuksen rakenteellinen kunto. Rakennusvalvonta voi myös edellyttää purkusuunnitelmaa.

Kaikesta purkujätteen käsittelystä tehdään selvitys Lahden  ympäristöpalveluille.

Rakennuksen purkaminen edellyttää vastaavan työnjohtajan (purkutyönjohtajan) hyväksyttämistä rakennusvalvonnassa. Vähäinen purkutyö ei vaadi työnjohtajan hyväksymistä.

Rakennusta tai sen osaa ei saa ilman lupaa purkaa asemakaava-alueella tai alueella, jolla on voimassa 53 §:ssä tarkoitettu rakennuskielto asemakaavan laatimiseksi. Lupa on myös tarpeen, jos yleiskaavassa niin määrätään. MRL 127§

Lupaa ei tarvita, jos voimassa oleva rakennuslupa, tämän lain mukainen katusuunnitelma tai yleisistä teistä annetun lain mukainen hyväksytty tiesuunnitelma edellyttävät rakennuksen purkamista. Lupaa ei myöskään tarvita talousrakennuksen ja muun siihen verrattavan vähäisen rakennuksen purkamiseen, ellei rakennusta ole pidettävä historiallisesti merkittävänä tai rakennustaiteellisesti arvokkaana tai tällaisen kokonaisuuden osana.

Lupahakemuksessa tulee selvittää purkamistyön järjestäminen ja edellytykset huolehtia syntyvän rakennusjätteen käsittelystä sekä käyttökelpoisten rakennusosien hyväksi käyttämisestä. Purkamisluvan myöntämisen edellytyksenä on, ettei purkaminen merkitse rakennettuun ympäristöön sisältyvien perinne-, kauneus- tai muiden arvojen hävittämistä eikä haittaa kaavoituksen toteuttamista. MRL 139 §

Rakennuksen tai sen osan purkamisesta on, jollei purkamiseen tarvita lupaa, kirjallisesti ilmoitettava kunnan rakennusvalvontaviranomaiselle 30 päivää ennen purkamistyöhön ryhtymistä (purkamisilmoitus). Rakennusvalvontaviranomainen voi mainitun ajan kuluessa perustellusta syystä vaatia luvan hakemista. (MRL 127 §)

Omakotitaloa suurempien rakennusten purkamisesta edellytetään purkusuunnitelmaa, josta selviää miten jäteasetuksen edellyttämä rakennus- ja purkujätteen määrän ja haitallisuuden vähentäminen ja rakennus- ja purkujätteen erilliskeräys ja hyödyntäminen aiotaan toteuttaa (Valtioneuvoston asetus jätteistä 19.4.2012/179). Rakennusjätteen lajittelu, käsittely ja mahdollinen loppusijoitustapa kuvataan suunnitelmassa

Purkusuunnitelmasta selviää myös käytännön toimet, miten purkamisesta syntyvä melu, tärinä ja pöly hallitaan ja miten liikennejärjestelyt työmaa-alueella turvataan

Purkujätteen käsittely on järjestettävä Lahden ympäristöpalveluiden edellyttämällä tavalla ja näistä jätteistä on tehtävä sille selvitys. Selvityslomaketta on saatavana Lahden ympäristöpalveluista ja myös Rakennusvalvonnan lomakkeet -sivulla. Lomake toimitetaan ymparistopalvelut@lahti.fi. Myös muiden purkujätteiden, esim. peruskorjaustyön yhteydessä syntyvien jätteiden osalta lomake toimitetaan sinne.

Rakennus- ja purkujätteen määrän ja haitallisuuden vähentäminen

Rakennushankkeeseen ryhtyvän on huolehdittava hankkeen suunnittelusta ja toteuttamisesta siten, että jätelain 8 §:n mukaisesti otetaan talteen ja käytetään uudelleen käyttökelpoiset esineet ja aineet ja että toiminnassa syntyy mahdollisimman vähän ja mahdollisimman haitatonta.

Rakennus- ja purkujätteen erilliskeräys  ja hyödyntäminen

Rakennus- ja purkujätteen haltijan on järjestettävä jätteen erilliskeräys siten, että mahdollisimman suuri osa jätteestä voidaan jätelain 8 §:n mukaisesti valmistella uudelleenkäyttöön taikka muutoin kierrättää tai hyödyntää. Jätelain 15 §:ssä säädetyin edellytyksin on tällöin järjestettävä erilliskeräys ainakin seuraaville jätelajeille:

1. betoni-, tiili-, kivennäislaatta- ja keramiikkajätteet;
2. kipsipohjaiset jätteet;
3. kyllästämättömät puujätteet;
4. metallijätteet;
5. lasijätteet;
6. muovijätteet;
7. paperi- ja kartonkijätteet;
8. maa- ja kiviainesjätteet.

Tuottajan velvollisuudesta järjestää käytöstä poistettujen pakkausten erilliskeräys ja kierrätys säädetään jätelain 6 luvussa ja jätelain nojalla annetuissa säännöksissä (Valtioneuvoston asetus jätteistä).

MRL 154 §: Rakennuksen tai sen osan purkaminen tulee järjestää niin, että luodaan edellytykset käyttökelpoisten rakennusosien hyväksikäyttämiselle ja huolehditaan syntyvän rakennusjätteen käsittelystä.

MRA 55 §: Rakentamista sekä rakennuksen tai sen osan purkamista koskevassa lupahakemuksessa tai ilmoituksessa on esitettävä selvitys rakennusjätteen määrästä ja laadusta sekä sen lajittelusta, jollei jätteen määrä ole vähäinen. Hakemuksessa tai ilmoituksessa on erikseen ilmoitettava terveydelle tai ympäristölle vaarallisesta rakennus- tai purkujätteestä ja sen käsittelystä.

Kosteusvauriokorjauksiin tarvitaan lähtökohtaisesti rakennuslupa. Lupaa ei tarvitse hakea, jos vaurio on äkillisestä vuodosta aiheutunut, pienehköön alueeseen kohdistunut vesivuoto, joka on nopeasti saatu kuivatukseen.

Jos kosteusvauriokorjaukset kohdistuvat vain vaurioiden korjaamiseen, ei varsinaisia pääpiirustuksia tarvita, vaan kosteusvauriokorjaussuunnitelmien tulee sisältää pohja- ja tarvittaessa julkisivupiirrokset, joissa esitetään vaurioiden laajuus sekä rakenneleikkaukset, joissa esitetään sekä alkuperäinen rakenne että korjattu rakenne. Lisäksi suunnitelmien tulee sisältää työselostus, josta selviää, miten rakenne puretaan, kuivataan, puhdistetaan mikrobeista ja niiden hajusta sekä työvaiheet uudelleen rakentamisesta.

Kosteusvauriokorjaussuunnittelijan kelpoisuus todetaan luvan myöntämisen yhteydessä.

Rakennuslupahakemukseen liitetään lisäksi pätevän kuntotutkijan laatima raportti rakenteiden kunnosta Rakennuksen kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus- oppaan mukaisesti (Ympäristöopas 2016). Raportista pitää selvitä eri rakennusosien rakennetyypit, niiden vauriot ja vaurioiden sijainti sekä laajuus koskien koko kiinteistöä (12.3.2015/216 Ympäristöministeriön asetus rakentamista koskevista suunnitelmista ja selvityksistä).

Jos kosteusvauriot korjataan osana muuta peruskorjausta, niin rakennuslupahakemukseen liitetään muiden suunnitelmien lisäksi:

Pätevän kuntotutkijan laatima raportti rakenteiden kunnosta Rakennuksen kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus- oppaan mukaisesti (Ympäristöopas 2016). Raportista pitää selvitä eri rakennusosien rakennetyypit, niiden vauriot ja vaurioiden sijainti sekä laajuus koskien koko kiinteistöä (12.3.2015/216 Ympäristöministeriön asetus rakentamista koskevista suunnitelmista ja selvityksistä).

Pätevän kosteusvauriokorjaussuunnittelijan laatima korjaustapaselostus siitä, miten kuntotutkijan raportissa esitetyt vauriot korjataan tai valmiit kosteusvauriokorjaussuunnitelmat.

Lisäksi kosteusvauriokorjaussuunnitelmat esitellään rakennusvalvonnassa ennen rakennustyön aloittamista.

Hankkeen kosteusvauriokorjaussuunnittelija on hyväksytettävä rakennusvalvonnassa ennen aloituskokousta. Hankkeen kosteusvauriokorjaukset ovat tavanomaisia/vaativia/poikkeuksellisen vaativia.

Muut asiakirjat:
Hakemukseen voidaan edellyttää tarpeen mukaan myös muita asiakirjoja mm.

Pätevän tekijän laatima asbesti- ja haitta-ainekartoitusraportti koskien koko kiinteistöä (785/2015) Valtioneuvoston asetus asbestityön turvallisuudesta, RT 18-11245 Haitta-ainetutkimus. Rakennustuotteet ja rakenteet.

Usein rakennuslupaa ei voi myöntää suoraan, vaan hanke vaatii poikkeamispäätöksen ennen rakennusluvan myöntämistä. Poikkeamisen tulisi johtaa parempaan lopputulokseen kuin säännösten mukaisella rakentamisella.Poikkeamispäätöksen tekijä voi olla maankäyttö tai rakennusvalvonta tapauksesta riippuen.

Poikkeamisvaltaa koskeva säännös mahdollistaa poikkeamisen maankäyttö- ja rakennuslain mukaisista säännöksistä, määräyksistä, kielloista tai rajoituksista, jotka voivat perustua lakiin, asetukseen, kaavaan, rakennusjärjestykseen tai muihin päätöksiin tai määräyksiin.

Maankäyttö- ja rakennuslain perusteella annettu poikkeamismahdollisuus ei ulotu esim. pelastuslakiin tai menettelytapasäännöksiin.

Jos poikkeaminen on vähäinen (MRL 175 §), siitä voidaan päättää rakennusluvan yhteydessä.

Poikkeaminen edellyttää erityisiä syitä. Erityisen syyn tulee olla tontin tai alueen käyttöön liittyvä syy, ei hakijan henkilökohtainen syy, esimerkiksi rakentamisen kustannukset. Poikkeamisen on pääsääntöisesti johdettava parempaan tulokseen kaupunkikuvan, ympäristön, turvallisuuden, palvelutason, rakennuksen käytön, suojelutavoitteiden tai liikenneolojen kannalta kuin mihin päästäisiin säännösten mukaisella rakentamisella.

Asiamiehenä tulee olla hankkeen vaativuuteen nähden pätevä henkilö.

Poikkeamispäätös ja suunnittelutarvehakemuksista on ehdottomasti neuvoteltava etukäteen rakennusvalvonnassa ja maankäytössä, jotta hakemusasiakirjoja voidaan tarvittaessa tarkentaa ennen hakemuksen jättämistä.

Poikkeamista koskevan hakemuksen johdosta rakennuspaikan naapureille on annettava tieto hakemuksesta ja varattava heille vähintään 7 päivää antaa kannanottonsa.

Toimintaohje:
Kuulemisessa suositaan luvan hakijan omatoimista kuulemista asian käsittelyn nopeuttamiseksi.
Siihen käytetään ”ilmoitus rakennushankkeesta naapurille”- lomaketta tai muuta kirjallista selvitystä, josta naapurin kanta ilmenee muutoin yksiselitteisesti.

Vireilletulo tiedottaminen ja poikkeamiskuuleminen voidaan yhdistää.

Vähäisen poikkeamisen edellytykset ja määräykset lain 171 ,172 ja 175 §:ssä.

Siinä tapauksessa, että rakentaminen tapahtuu suunnittelutarvealueella, rakennuslupamenettelyssä on otettava huomioon erityiset rakennusluvan edellytykset. Tämän laajennetun rakennuslupaharkinnan suorittaa myös kunnan viranomainen.

Suunnittelutarveratkaisuohje

Jos halutaan perustaa kiinteistön hyväksi toisen kiinteistön alueelle pysyvä käyttöoikeus, on kyse kiinteistönmuodostamislain mukaisesta kiinteistörasitteesta.

Kiinteistörasitteista päättää kaupunkisuunnittelu asemakaava-alueella ja Maanmittauslaitos haja-asutusalueella.
Toisinaan rakennusrasitteen ja kiinteistörasitteen erottaminen voi olla hankalaa. Tyypillisimmin sekaannusta aiheuttavat autopaikat, jätekatokset sekä erilaiset johdot ja viemärit.

Jos autopaikka sijoitetaan rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevaan autotallirakennukseen, kyse on rakennusrasitteesta. Kiinteistörasitteesta on puolestaan kyse, jos autopaikka sijoitetaan rasitetun kiinteistön pihamaalle tai siellä sijaitsevaan autokatokseen.

Jos oikeutetulla kiinteistöllä on oikeus käyttää rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevaa jätekatosta tai pelkkää jäteastiaa, kyse on kiinteistörasitteesta, mutta mikäli rasiteoikeuden kohteena on jätehuone rakennuksessa, kyse on rakennusrasitteesta.

Jos sovitaan siitä, että kiinteistöllä on oikeus sijoittaa toisen kiinteistön alueelle talous- ja jäteveden johtamiseen liittyviä johtoja ja laitteita taikka puhelin-, sähkö-, kaasu-, lämpö tai muita vastaavia johtoja ja laitteita, on kyse kiinteistörasitteesta.

Jos sovitaan kulkuyhteydestä rakennuksen sisällä, on kyseessä rakennusrasite. Jos sen sijaan sovitaan kulkuoikeudesta kiinteistön alueella, on kyseessä kiinteistörasite.

Jos asemakaavan toteuttaminen vaatii usean kiinteistön yhteisiä järjestelyjä, rakennusvalvonta voi määrätä korttelialueen tai sen osan taikka kiinteistöön liittyvän tilan yhteisestä käytöstä. Yhteisjärjestelyä voidaan hakea vain kaavaan sisältyvistä asioista, kuten yhteisistä leikki- ja pysäköintialueista. Asianosaiset voivat sopia kiinteistöjen yhteisjärjestelystä keskenään kirjallisesti. Rakennusvalvonta voi määrätä yhteisjärjestelystä yhden kiinteistön omistajan aloitteesta muita kiinteistön omistajia tai haltijoita kuultuaan.

Yhteisjärjestelyä koskevaan päätökseen tulee sisältyä järjestelysuunnitelma, joka hakijan tulee liittää mukaan yhteisjärjestelyhakemukseen. Järjestelysuunnitelmassa määrätään alueen tai tilan käytöstä, sen kuntoon saattamisesta ja ylläpidosta sekä järjestelystä aiheutuvien kustannusten jakoperusteista ja suorittamisesta. Jolleivät asianosaiset sovi järjestelyyn liittyvistä korvauksista, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.

Määräys yhteisjärjestelystä saadaan antaa, jos järjestely pysyvästi edesauttaa usean kiinteistön käyttöä eikä siitä aiheudu millekään kiinteistölle kohtuutonta rasitusta.
Yhteisjärjestelyä koskevalla päätöksellä perustetuista oikeuksista tehdään merkintä kiinteistörekisteriin, jolloin yhteisjärjestely sitoo myös kiinteistöjen tulevia omistajia.

Rakennusrasitteen perustamista ja yhteisjärjestelypäätöstä tulee hakea sähköisellä lupahakemuksella. Kirjaudu palveluun ja valitse Luo uusi Rakennusrasite- tai yhteisjärjestelyhakemus. Jos rasitteen perustamista tai yhteisjärjestelyä eivät hae kaikki sopimuksen osapuolet, tulee muilta osapuolilta olla valtakirja hakemiselle joko erillisenä tai sopimuksessa olevana valtuutuksena. Ilmoita hakemisen yhteydessä laskutusosoite. Vaikka hakijoina olisi useampi sopimusosapuoli, päätöksestä aiheutuvaa maksua ei jaeta hakijoiden kesken.

Sähköiselle hakemukselle tulee liittää kaikkien osapuolten allekirjoittama rasitesopimus, josta käy ilmi oikeutettu ja rasitettu kiinteistö sekä selvästi ja yksiselitteisesti mistä rasiteoikeudesta on sovittu. Sopimuksen liitteenä tulee olla rasitetyypistä riippuen asemapiirros tai pohjapiirustus, johon on esimerkiksi eri väreillä merkitty selkeästi rasitealueen sijainti. Vastaavasti tulee toimia yhteisjärjestelysopimuksen kanssa. Rakennusvalvonta ei laadi rasite- tai yhteisjärjestelysopimuksia.

Liitä hakemukseen selvitys kaikkien osapuolena olevien kiinteistöjen omistus- tai hallintaoikeudesta. Selvitys voi olla esimerkiksi lainhuutotodistus, vuokrasopimus tai kauppakirja. Lainhuutotodistusta ei tarvitse liittää, mikäli lainhuutotiedot ovat ajan tasalla. Vuokratonttien osalta vuokralaisen lisäksi myös maanomistaja on sopimuksen osapuoli ja allekirjoittaa sopimuksen. Vaihtoehtoisesti hakemuksen liitteeksi on toimitettava kiinteistönomistajan valtakirja tai suostumus rasitteen perustamiseksi. Lahden kaupungin puolesta sopimuksen allekirjoittaa ja hyväksyy kaupungingeodeetti.

Kaikista kiinteistöistä tulee liittää liitteeksi kiinteistörekisteriote sekä yhtiöiltä kaupparekisteriotteet nimenkirjoitusoikeuden selvittämistä varten. Mikäli sopimuksessa rasitettuna kiinteistönä on asunto-osakeyhtiön omistama tai vuokraama kiinteistö, tarvitaan hakemuksen liitteeksi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen (tai ylimääräisen yhtiökokouksen) pöytäkirja, josta käy ilmi yhtiön hyväksyneen rasitesopimuksen itseään sitovaksi. Mikäli asunto-osakeyhtiö on oikeutettu kiinteistö, selvitykseksi yhtiön hyväksynnästä riittää hallituksen kokouksen pöytäkirja. Muissa yhtiöissä liitteenä tulee toimittaa hallituksen päätös, paitsi jos toimialana on rakentaminen, riittää nimenkirjoitusoikeutetun hyväksyntä.

Rakennusrasitteen perustamisesta perittävä maksu määräytyy kulloinkin voimassa olevan rakennusvalvontataksan mukaan.