Rakentamisen luvat

Ensimmäinen yhteydenotto suositellaan tehtäväksi jo varhaisessa ideavaiheessa, sujuvan etenemisen varmistamiseksi.

Selvitäthän hankkeen alussa:

• kaavatilanne
• rakennusoikeus ja -käyttötarkoitus
• tontin rakennettavuus
• mahdollinen rakennuskielto
• rakennussuojelu
• muiden lupien tarve
• kaupunkikuvalliset tavoitteet
• mahdolliset naapurien rakennustarpeet

Lupia käsittelevien aluejaot voit tarkistaa sivun alareunan yhteystiedoista.

Rakentamislupa tarvitaan esimerkiksi uuden asuinrakennuksen rakentamiseen, rakennuksen laajentamiseen, käyttötarkoituksen muutokseen tai useimpiin korjaushankkeisiin.

Rakennustyötä ei saa aloittaa ennen kuin hankkeelle myönnetty rakennusvalvonnan lupa on lainvoimainen. Rakennusvalvonta voi kuitenkin myöntää oikeuden rakennustöiden aloittamiseen hakijan asettamaa vakuutta vastaan, vaikka lupapäätös ei ole lainvoimainen. Aloittamisoikeuspyyntö on aina perusteltava. Aloittamisoikeuden hakeminen ei nopeuta hakemuksen käsittelyä, vaan antaa mahdollisuuden aloittaa rakennustyöt heti luvan myöntämisen jälkeen.

Aloittamisoikeutta haetaan ensisijaisesti hankkeen varsinaisen lupahakemuksen yhteydessä, mutta sitä voi hakea myös erillisellä hakemuksella silloin, kun lupa varsinaiselle hankkeelle on jo myönnetty.

Aloittamisoikeuden myöntämisestä peritään kulloinkin voimassa olevan rakennusvalvontataksan mukainen maksu.

Aloittamisoikeuden yksityiskohtaisempi ohje

Rakennusvalvontaviranomainen voi pidentää luvan voimassaoloa työn aloittamista varten enintään kahdella vuodella, jos oikeudelliset edellytykset rakentamiseen ovat edelleen olemassa. Työn loppuunsaattamista varten määräaikoja voidaan pidentää enintään kolmella vuodella kerrallaan.

Pidennystä tarkoittava pyyntö tulee esittää ennen kuin lupa on rauennut.

Kts. RakL 77 § 

Lupa tarvitaan asemakaava-alueella ja vahvistetulla yleiskaava-alueella.

Lain lähtökohtana on, että vain maisemaa muuttavat toimenpiteet vaativat luvan. Toisaalta lupa on myönnettävä asema- tai yleiskaava-alueella, jollei toimenpide vaikeuta alueen käyttämistä kaavassa varattuun tarkoitukseen tai turmele kaupunki- tai maisemakuvaa.

Maisematyöluvan alaisilla toimenpiteillä ei tarkoiteta ainesten ottamista. Maa-ainesten ottamisessa, kuten soran ja mullan myynnissä, noudatetaan maa-aineslakia, jonka luvat myöntää ympäristösuojelu.

Puiden kaataminen kaupunkialueella on luvanvarainen toimenpide (Lahden rakennusjärjestys ja RakL 53 §, 54 §). Lupa tarvitaan asemakaava-alueella tai yleiskaava-alueella. Kaupunki kaataa vaaralliset ja sairaat puut vuokraehtojen mukaisesti ns. vanhoilla vuokratonteilla. Tontin haltija vastaa terveiden puiden kaadosta aina ja uusilla vuokratonteilla myös sairaiden ja vaarallisten puiden kaadosta.

Ohje tonttipuiden kaatoon

Testaa, tarvitsetko luvan puiden kaatamiselle

Rakennusvalvontaviranomainen voi tarvittaessa vaatia hakijaa toimittamaan asiantuntijan tekemän selvityksen rakennuksen historiallisesta ja rakennustaiteellisesta arvosta sekä kuntotutkimuksen, josta selviää rakennuksen rakenteellinen kunto. Rakennusvalvonta voi myös edellyttää purkusuunnitelmaa.

Purkumateriaali- ja rakennusjäteselvitys tehdään kaksivaiheisesti Suomen ympäristökeskuksen (Syke) luomaan selvitystietojärjestelmään (Rapu). Selvitys tulee tehdä lupahakemuksen yhteydessä ja päivittää purkamistyön valmistuttua.

Rakennuksen purkaminen edellyttää vastaavan työnjohtajan (purkutyönjohtajan) hyväksyttämistä rakennusvalvonnassa. Vähäinen purkutyö ei vaadi työnjohtajan hyväksymistä.

Rakennusta tai sen osaa ei saa ilman lupaa purkaa asemakaava-alueella tai alueella, jolla yleiskaavassa niin määrätään, eikä alueella, jolla on voimassa alueidenkäyttölain 53 §:ssä tarkoitettu rakennuskielto asemakaavan laatimiseksi. RakL 55 § 

Jollei purkamiseen tarvita lupaa, rakentamishankkeeseen ryhtyvän on kirjallisesti ilmoitettava kunnan rakennusvalvontaviranomaiselle rakennuksen tai sen osan purkamisesta 30 päivää ennen purkamistyöhön ryhtymistä (purkamisilmoitus). Rakennusvalvontaviranomainen voi mainitun ajan kuluessa perustellusta syystä vaatia luvan hakemista. RakL 55 §

Omakotitaloa suurempien rakennusten purkamisesta voidaan edellyttää purkusuunnitelmaa.

Purkusuunnitelmasta selviää käytännön toimet, miten purkamisesta syntyvä melu, tärinä ja pöly hallitaan ja miten liikennejärjestelyt työmaa-alueella turvataan.

Rakentamishankkeeseen ryhtyvän on hakiessaan rakentamis- tai purkamislupaa tai tehdessään purkamisilmoituksen tehtävä purkumateriaali- ja rakennusjäteselvitys, josta on käytävä ilmi arviot rakennus- tai purkuhankkeessa syntyvien purkumateriaalien määristä. Selvitys tehdään Suomen ympäristökeskuksen (SYKE) ylläpitämään rapu-järjestemään.

Sellaisessa uuden rakennuksen rakentamishankkeessa, johon ei sisälly purkamista, on ilmoitettava arvio ainoastaan rakennuspaikalta pois kuljetettavan maa- ja kiviaineksen määrästä. 

Purkumateriaali- ja rakennusjäteselvitys on päivitettävä rakennus- tai purkuhankkeen valmistuttua siten, että siitä käyvät ilmi tiedot rakennuspaikalta pois kuljetettujen rakennus- ja purkujätteiden määristä, toimituspaikoista ja käsittelystä. Päivitys tehdään rapu-järjestelmään. Päivitys on tehtävä ennen loppukatselmusta.  

Ympäristöministeriön asetuksella voidaan antaa tarkempia säännöksiä purkumateriaali- ja rakennusjäteselvityksen sisällöstä, laadinnasta ja tietojen ilmoittamisesta. 

Luvan hakijan on selvitettävä purkamistyön järjestäminen ja edellytykset huolehtia syntyvän rakennusjätteen käsittelystä sekä käyttökelpoisten rakennusosien uudelleen käyttämisestä. Myös selvitettävä mahdolliset haitta-aineet purkukohteissa. 

RakL  16 §, 56 § 

Terveyshaitan, kuten kosteus- ja mikrobivaurion korjaukseen, tarvitaan lähtökohtaisesti rakentamislupa. Lupaa ei tarvitse hakea teollisuus- ja talousrakennuksen kosteusvauriokorjaukseen tai jos vaurio on äkillisestä vuodosta aiheutunut, pienehköön alueeseen kohdistunut vesivuoto, joka on nopeasti saatu kuivatukseen.

Mikäli kyseessä on asunto tai muu oleskelutila (päiväkoti, koulu tms.), terveyshaittaa aiheuttavan olosuhteen, esimerkiksi sisäilman laadun, arvioi terveydensuojeluviranomainen.

Rakentamislupa haetaan aina pääpiirustuksilla sekä terveyshaitan poistamisen 0-asiakirjalla/ korjaustapaselostuksella. Rakentamislupahakemukseen liitetään myös selvitys rakennuksen kunnosta toimenpidealueen osalta (Kosteus- ja sisäilmatekninen kuntotutkimus). Lupamääräyksissä esitetään mitä erityissuunnitelmia tarvitaan työn edistyessä.

0-asiakirja/korjaustapaselostus ja selvitys rakennuksen kunnosta toimenpidealueen osalta lisätään asiakirjoihin myös silloin, kun terveyshaitta poistetaan osana muuta peruskorjausta.

Usein rakentamislupaa ei voi myöntää suoraan, vaan hanke vaatii poikkeamisluvan ennen rakentamisluvan myöntämistä. Poikkeamisluvan tekijä voi olla maankäyttö tai rakennusvalvonta tapauksesta riippuen.

Rakentamislain perusteella annettu poikkeamismahdollisuus ei ulotu esim. pelastuslakiin tai menettelytapasäännöksiin.

Tarve poikkeamiselle voi syntyä myös tilanteessa, joissa rakentamislupaa ei lainkaan tarvitsisi hakea. Esimerkiksi alle 30 neliömetrin suuruinen talousrakennus ei edellytä rakentamislupaa, mutta jos sen toteuttaminen poikkeaa esimerkiksi asemakaavan määräyksestä, tarvitaan poikkeamislupa.

Poikkeaminen edellyttää erityisiä syitä ja hakemus tulee perustella. Erityisen syyn tulee olla tontin tai alueen käyttöön liittyvä syy, ei hakijan henkilökohtainen syy, esimerkiksi rakentamisen kustannukset. Poikkeamisen on pääsääntöisesti johdettava parempaan tulokseen kaupunkikuvan, ympäristön, turvallisuuden, palvelutason, rakennuksen käytön, suojelutavoitteiden tai liikenneolojen kannalta kuin mihin päästäisiin säännösten mukaisella rakentamisella.

Poikkeaminen ei saa rakentamislain (57 §) mukaan

• Aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle
• Vaikeuttaa luonnonsuojelun tavoitteiden saavuttamista
• Vaikeuttaa rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteiden saavuttamista
• Johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoin aiheuttaa merkittäviä haitallisia ympäristö- tai muita vaikutuksia.

Mikäli tarvitset apua, käänny rakennusalan ammattilaisen puoleen.  Asiamiehenä tulee olla hankkeen vaativuuteen nähden pätevä henkilö.

Poikkeamisluvasta on suositeltavaa neuvotella etukäteen rakennusvalvonnan ja kaupunkisuunnittelun kanssa, jotta hakemusasiakirjoja voidaan tarvittaessa tarkentaa ennen hakemuksen jättämistä.

Rakennusjärjestyksestä, kaavamääräyksistä tai kaavassa sitoviksi määritellyistä rakentamistapaohjeista poikkeavat hankkeet tarvitsevat poikkeamisluvan. Yleisiä tilanteita, joissa tarvitaan poikkeamislupa on mm. rakennusoikeuden ylitys tai rakennusalan ulkopuolelle sijoittaminen. Vähäiset poikkeamiset voidaan myöntää rakentamisluvan yhteydessä.

Poikkeamislupa tarvitaan, kun

1. alueella ei ole kaavaa.
   Ranta-alueelle rakentaminen edellyttää pääsääntöisesti kaavaa. Kaavana voi olla joko rakentamislupaan oikeuttava rantayleiskaava tai ranta-asemakaava.
2. hanke on alueella olevan kaavan vastainen.
3. lomarakennuksen muuttaminen vakituiseksi asunnoksi on vastoin kaavaa tai alueella ei ole kaavaa.
4. hanke on muutoin rakentamislain (RakL), rakentamisasetusten, kunnan rakennusjärjestyksen tai rakentamismääräysten vastainen.

Ilman poikkeamista voidaan suoraan rakentamisluvalla sallia kuitenkin muun muassa seuraavat rakennushankkeet:

• maa- ja metsätaloudessa tai kalataloudessa tarpeellinen rakentaminen
• olemassa olevan asuinrakennuksen (loma-asunto tai pysyvä asunto) kanssa samaan pihapiiriin kuuluva talousrakennus
• olemassa olevan asuinrakennuksen korjaaminen tai vähäinen laajentaminen (laajennus enintään 10 % entisestä).

Lisätietoja saat alueen lupa-arkkitehdiltä sekä yleiskaavoittajalta.

Poikkeamislupaa haetaan ennen mahdollisen rakentamisluvan hakemista Lahden sähköisestä lupapalvelusta.

Poikkeamista koskevaan hakemukseen tulee liittää vähintään

• asiakirja, joka osoittaa rakennuspaikan hallinnan.
• asemapiirros, josta käyvät ilmi sekä olemassa olevat että suunnitellut rakennukset tai rakentamistoimenpiteet rakennuspaikalla.
• selvitys naapureiden kuulemisesta. Kuulemisen suorittaa joko kunta tai hakija itse. Myös muille, joihin hanke saattaa huomattavasti vaikuttaa, on annettava mahdollisuus tulla kuulluksi.
• poikkeamisen perustelut.
• Lisäksi voidaan vaatia muita asiakirjoja poikkeamisen laadun mukaisesti.
• Joissain tapauksissa poikkeamishakemuksesta on myös tarpeen hankkia eri viranomaisten lausuntoja.

Poikkeamislupa on voimassa kaksi vuotta. Tämän ajan kuluessa on haettava rakentamislupaa, mikäli hanke tarvitsee rakentamisluvan.

Jos halutaan perustaa kiinteistön hyväksi toisen kiinteistön alueelle pysyvä käyttöoikeus, on kyse kiinteistönmuodostamislain mukaisesta kiinteistörasitteesta.

Kiinteistörasitteista päättää kaupunkisuunnittelu asemakaava-alueella ja Maanmittauslaitos haja-asutusalueella.
Toisinaan rakennusrasitteen ja kiinteistörasitteen erottaminen voi olla hankalaa. Tyypillisimmin sekaannusta aiheuttavat autopaikat, jätekatokset sekä erilaiset johdot ja viemärit.

Jos autopaikka sijoitetaan rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevaan autotallirakennukseen, kyse on rakennusrasitteesta. Kiinteistörasitteesta on puolestaan kyse, jos autopaikka sijoitetaan rasitetun kiinteistön pihamaalle tai siellä sijaitsevaan autokatokseen.

Jos oikeutetulla kiinteistöllä on oikeus käyttää rasitetulla kiinteistöllä sijaitsevaa jätekatosta tai pelkkää jäteastiaa, kyse on kiinteistörasitteesta, mutta mikäli rasiteoikeuden kohteena on jätehuone rakennuksessa, kyse on rakennusrasitteesta.

Jos sovitaan siitä, että kiinteistöllä on oikeus sijoittaa toisen kiinteistön alueelle talous- ja jäteveden johtamiseen liittyviä johtoja ja laitteita taikka puhelin-, sähkö-, kaasu-, lämpö tai muita vastaavia johtoja ja laitteita, on kyse kiinteistörasitteesta.

Jos sovitaan kulkuyhteydestä rakennuksen sisällä, on kyseessä rakennusrasite. Jos sen sijaan sovitaan kulkuoikeudesta kiinteistön alueella, on kyseessä kiinteistörasite.

Jos asemakaavan toteuttaminen vaatii usean kiinteistön yhteisiä järjestelyjä, rakennusvalvonta voi määrätä korttelialueen tai sen osan taikka kiinteistöön liittyvän tilan yhteisestä käytöstä. Yhteisjärjestelyä (RakL 135 §, 137 §) voidaan hakea vain kaavaan sisältyvistä asioista, kuten yhteisistä leikki- ja pysäköintialueista. Asianosaiset voivat sopia kiinteistöjen yhteisjärjestelystä keskenään kirjallisesti. Rakennusvalvonta voi määrätä yhteisjärjestelystä yhden kiinteistön omistajan aloitteesta muita kiinteistön omistajia tai haltijoita kuultuaan.

Yhteisjärjestelyä koskevaan päätökseen tulee sisältyä järjestelysuunnitelma, joka hakijan tulee liittää mukaan yhteisjärjestelyhakemukseen. Järjestelysuunnitelmassa määrätään alueen tai tilan käytöstä, sen kuntoon saattamisesta ja ylläpidosta sekä järjestelystä aiheutuvien kustannusten jakoperusteista ja suorittamisesta. Jolleivät asianosaiset sovi järjestelyyn liittyvistä korvauksista, asia ratkaistaan lunastuslain mukaisessa järjestyksessä.

Määräys yhteisjärjestelystä saadaan antaa, jos järjestely pysyvästi edesauttaa usean kiinteistön käyttöä eikä siitä aiheudu millekään kiinteistölle kohtuutonta rasitusta.
Yhteisjärjestelyä koskevalla päätöksellä perustetuista oikeuksista tehdään merkintä kiinteistörekisteriin, jolloin yhteisjärjestely sitoo myös kiinteistöjen tulevia omistajia.

Rakennusrasitteen perustamista ja yhteisjärjestelypäätöstä tulee hakea sähköisellä lupahakemuksella. Kirjaudu palveluun ja valitse Luo uusi Rakennusrasite- tai yhteisjärjestelyhakemus. Jos rasitteen perustamista tai yhteisjärjestelyä eivät hae kaikki sopimuksen osapuolet, tulee muilta osapuolilta olla valtakirja hakemiselle joko erillisenä tai sopimuksessa olevana valtuutuksena. Ilmoita hakemisen yhteydessä laskutusosoite. Vaikka hakijoina olisi useampi sopimusosapuoli, päätöksestä aiheutuvaa maksua ei jaeta hakijoiden kesken.

Sähköiselle hakemukselle tulee liittää kaikkien osapuolten allekirjoittama rasitesopimus, josta käy ilmi oikeutettu ja rasitettu kiinteistö sekä selvästi ja yksiselitteisesti mistä rasiteoikeudesta on sovittu. Sopimuksen liitteenä tulee olla rasitetyypistä riippuen asemapiirros tai pohjapiirustus, johon on esimerkiksi eri väreillä merkitty selkeästi rasitealueen sijainti. Vastaavasti tulee toimia yhteisjärjestelysopimuksen kanssa. Rakennusvalvonta ei laadi rasite- tai yhteisjärjestelysopimuksia.

Liitä hakemukseen selvitys kaikkien osapuolena olevien kiinteistöjen omistus- tai hallintaoikeudesta. Selvitys voi olla esimerkiksi lainhuutotodistus, vuokrasopimus tai kauppakirja. Lainhuutotodistusta ei tarvitse liittää, mikäli lainhuutotiedot ovat ajan tasalla. Vuokratonttien osalta vuokralaisen lisäksi myös maanomistaja on sopimuksen osapuoli ja allekirjoittaa sopimuksen. Vaihtoehtoisesti hakemuksen liitteeksi on toimitettava kiinteistönomistajan valtakirja tai suostumus rasitteen perustamiseksi. Lahden kaupungin puolesta sopimuksen allekirjoittaa ja hyväksyy kaupungingeodeetti.

Kaikista kiinteistöistä tulee liittää liitteeksi kiinteistörekisteriote sekä yhtiöiltä kaupparekisteriotteet nimenkirjoitusoikeuden selvittämistä varten. Mikäli sopimuksessa rasitettuna kiinteistönä on asunto-osakeyhtiön omistama tai vuokraama kiinteistö, tarvitaan hakemuksen liitteeksi asunto-osakeyhtiön yhtiökokouksen (tai ylimääräisen yhtiökokouksen) pöytäkirja, josta käy ilmi yhtiön hyväksyneen rasitesopimuksen itseään sitovaksi. Mikäli asunto-osakeyhtiö on oikeutettu kiinteistö, selvitykseksi yhtiön hyväksynnästä riittää hallituksen kokouksen pöytäkirja. Muissa yhtiöissä liitteenä tulee toimittaa hallituksen päätös, paitsi jos toimialana on rakentaminen, riittää nimenkirjoitusoikeutetun hyväksyntä.

Rakennusrasitteen perustamisesta perittävä maksu määräytyy kulloinkin voimassa olevan rakennusvalvontataksan mukaan.